明石でリフォーム・不動産査定・不動産売買ならバリューホームズにお任せください

まず、①についてですが、仲介売却の場合、「買主」は一般の家をご購入される「一般人のお客様」となります。仲介売却の場合は「売主様」「買主様」どちらも一般人の方、となり、当然どちらにも公平な契約となります。この場合、「売主様」として注意しないといけないのは、「契約不適合責任」という責任を負う必要があるという事です。どういう事かといいますと、例を挙げてご説明します。例えば、決済が無事終わった後、1か月後に仲介業者に買主様から電話が入りました。「住んでから気づいたのですが、どうもシロアリがいるようなのです」という場合、どうなるのでしょうか？もちろんこの場合、売主様も仲介業者もそもそも気づいていなかたった、という場合です。このような場合、「契約不適合責任」を売主様が買主様に対し、負う必要がございます。買主様は中古住宅としてこの家を契約し、自身の居住目的で購入しました。その契約目的をシロアリがいる事で達成出来ない【安心して居住できない】という事になるので、補修等の請求を「売主」に対し出来るのが、この法律です。もちろん売主様が知らない場合、気づいていなかった場合が殆どです。しかし、これらの事は意図せずに起こりうる事ではあるという事になります。インスペクション（購入前のプロによる事前検査）の実施や、事後の防蟻処理施工等で当然対応は可能ではありますので、その点はご安心頂けますが、程度が補修では済まない場合は大きな問題に発展する場合もございます。
　中古住宅として上記の責任を問われる大きな問題としては一般的には「シロアリ」と「雨漏り」が多い項目となります。

次に他にあまりネット等には記載がない項目ですが、キッチンの設備機器や給湯器等の不具合はどうなるのでしょうか？これら、住宅設備機器類に関しては、短期の保証責任となります。契約時に物件の「設備状況記載表」という確認書類があります。これらに現在の利用可能状況や故障個所を記載頂いております。これらを予め契約時にご説明し、保証期間については2週間と説明をする事で、後々のトラブルを防ぐようにしていますのでご安心下さい。
　このような責任がお金をもらう立場である「売主様」には生じ、引き渡し後にもリスクがあるという事になると思います。ただし、【物件の築年数や状況にもよるのですが】契約書上の特約で「契約不適合責任の免責」を付する事は可能です。しかし、購入者様から見て、明らかに中古住宅として購入する場合において、また築年数が比較的新しい場合等はいくら特約でうたったとしても、実際にはこれら特約が認められるかどうかは裁判等にならないと確定出来ない事由ですし、契約上の公平性を鑑みるとこの法律の趣旨に反すると見なされ無効となる可能性もあるように思いますので、特約を付したから絶対に大丈夫とは言えない部分もあると思いますし、仲介業者の立場としても「売主様」「買主様」双方の公平性を尊重すべきだと思いますので実際の個々の物件状況によりご提案をさせて頂くようにしております。

しかし、これらの責任は買取売却の場合は基本的には不要となります。

【但し告知事項等の不実の不告知等はこの限りではございません】

買取売却の最大のメリットとして心理的に大きいのはこれらの責任が免除されるという点だと思います。他にも、

等のメリットもありますが、何よりも「契約不適合責任」の免除、心理的には一番大きい事由だと思いますが如何でしょうか？
　法的にも購入者が”一般の方”ではない”プロ”と見なされる不動産業者の場合は普通に「契約不適合責任の免責」は認められますし、買取業者としてもそれが実際の取引上、当たり前になっています。後々何があってもこれらの請求をされる事は無いはずです。
悪い言い方ですが”売りっぱなし”で良いという事です。

次に②仲介査定額は飽くまでも「目安」でしかないという点です。
上記の説明の様に、2000万円で売れるであろうと査定を行った場合でも正直１００％では絶対に無いという事です。逆に１００％と言う業者は避けた方が無難かもしれません。査定額と言うのは周辺の取引事例や現在の販売中の物件状況【競合物件の過多や売れ行き等）、更には実際の査定物件の状況と状態、更にハザードマップ等のリスク把握、法的な問題の有無、トラブルになりうる物件の状況判断等々、で総合的に判断を行い、金額を算出します。買取の金額は絶対的な金額に対し、仲介の査定額は相対的な金額であり、確率論的な推定価格となってしまうのです。ですから、当初は本当に2000万円で売れると思っていても、あてが外れる場合もあります。また、逆にこの値段では正直苦戦するかもしれない、と思ってもすぐに売れる場合も可能性としてはゼロではありません。では、売れるか売れないか、は何で決まるのか？それは、反響が実際にあるか、無いか、これにつきます。反響がある物件というのは、購入予定であるお客様サイドから見た場合、魅力がある、安いと思う、欲しいエリアで新規物件が出た、等理由は様々ですが、その物件になにかしらの魅力を感じたという事です。逆に魅力を感じてもらえない場合は問合せが無い、反響が無い、という事です。実際に反響さえあれば販売はお任せ下さい。ただ、全く反響が無い場合は販売は難しい状況だと言えるでしょう。販売価格は高めにスタートする事も可能ですが、結果、反響があるか、無いか、その状況を見て価格を変更せざるを得ない場合があるという事を予めご説明させて頂きます。「高く売ります」と言う事は簡単です。但し、実際に購入されるのはお客様であり、査定をした仲介業者の営業マンではありません。お客様からの反応が無い場合はどんなに素晴らしいトップセールスマンでも販売する事は難しいのです。
　それに対して買取額は「確定した金額」となり絶対的な確定額というメリットがあります。実際に購入する業者がこの価格で買わせて頂きます、という価格ですので、納得のいく価格であればその場で契約を確定する事が出来るという事になります。その点で、売却確定の時期、お金が手元に来る時期が不確定であるという不安要素が無くなるので、メリットを感じて頂けるのでは無いでしょうか？

では、どのような物件が

「仲介売却」に適していて「買取売却」には適していないのか？
「買取売却」に適していて「仲介売却」に適さない物件とはどういう物件なのでしょうか？

それらは、大きく下記の点を検証する事である程度の判断が可能になると思います。

これらを実際の査定と事前の調査で把握し、適正な「仲介査定額」と「買取査定額」をご提示致します。

※但し、「買取査定額」に関しては必要が無い場合、またはご希望が無い場合は提示致しておりません。
（この場合は買取の場合よりも仲介の方がお客様にとってメリットが大きいと判断した場合となります。）
　また、当社の査定は必ず現地を確認させて頂いております。
そうしないと、正確な状況判断が出来ず、机上査定との大きな差異が生じる場合もあり、結果的にご迷惑をお掛けしたり、購入者様との後々のトラブル等に発展する可能性もある為です。

弊社は正直に誠実に査定を行い、適切な査定金額をご提示致します。詳しいご説明は実際の査定にお伺いし、物件に則した詳しいご説明を様々な調査資料を基にご説明させて頂いております。また査定をさせて頂いたからといって売却をしないといけない事はございませんし、不動産に関して、何でも、様々なご相談に臨機応変にご対応が可能です。税理士や司法書士の先生たちとの連携、様々な業者様との提携により、親切丁寧、誠実なご提案を心掛けております。