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「仲介売却」か「買取売却」か!? 他には?

不動産を売却する際には、不動産会社にお願いして買い手を見付けてもらう、「不動産仲介」という方法と、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」という方法があります。仲介と買取の違い、それぞれのメリットやデメリットの説明に加えて、「仲介」と「買取」のどちらに向いているのかを事例ごとにご紹介します。他にも不動産会社が直接買い取るのではない、他社買取等のケースもご紹介します。

不動産売却の「仲介」「買取」の違い 注意点は?

不動産屋さんに所有不動産の売却を依頼し、不動産屋さんが広告や不動産流通ネットワークを利用して購入者を探します。成約時には国土交通省の規定内の仲介手数料が発生します。

購入者
購入希望者を探す
広告宣伝
必要
仲介手数料
必要
売却時期
購入者が見つかり次第
(目処:3ヶ月~6ヶ月程度)
※購入者が見つからない場合もあります

買取 不動産屋さんが購入者になる

不動産屋さんが直接、不動産の買取を行います。購入者を探す手間が省ける分、早期に売却が可能となります。直接売買なので仲介手数料は発生しません。

購入者
不動産屋さん
広告宣伝
不要
仲介手数料
不要
売却時期
即時可能
(目処:2週間~1ヶ月程度)

「仲介」は売主と買主の間に不動産会社が仲介として入り、売買契約を取りまとめます。一度媒介契約を締結すれば、広告や内見などの販売活動を行うのは不動産会社ですし、契約の際の様々な調査や調整等も全て不動産仲介業者が行います。一方、売主と買主を仲介するのではなく、不動産会社が買主となるのが「買取」です。売主は不動産会社と直接価格などを交渉し、条件がまとまればすぐに契約に進めることが可能です。一般的には業者も現金で買う場合は少なく、提携金融機関で借り入れを行う場合が多いです。契約自体はすぐにでも行う事が可能です(買取金額の5%-10%ぐらいの手付金を用意)が、決済は一般的には融資期間として約1ヶ月程取る場合が多いです。但し、物件金額やお客様の諸条件によっては全て現金ですぐに決済する事も可能です。
「買取」で注意しないといけないのは、不動産業者であればどこでも「直接買取」をしている訳ではない、という事です。資金力や金融機関からの、借入能力のない会社や大手の不動産仲介業者等は直接買い取りを行なっていない場合も多いです。その場合は名目上は「買取」【この場合は業者が買う事を意味します】であるにも関わらず、仲介業者が紹介した買取業者が買うので、結局「買取」にも関わらず、仲介手数料が発生してしまいます。この場合には仲介手数料を支払ってもその買取金額にメリットがある場合は良いのですが、そうではない場合、よく考えた方が良い場合もあります。当社は豊富な資金力と営業実績を背景に、「直接買取」を行っている業者です。

また、買取の際には買取後にトラブルが起こってしまう事があっては買取してもらっても、意味がありません。仲介業者を介していないだけに、仲介業者に責任を問えない分、細心の注意を払った上で契約する事が重要です。当社は「仲介業」もメイン業務で行っておりますので、その点もご安心頂けるよう、契約後の事も考えたご提案を行っておりますので、きっとご安心頂けると思います。ただし、当社の買取に関して、どんな物件でも買取ます!という事ではありません。物件の状況や金額等において当社では難しい場合もございます。例えば、すごく大きすぎる土地や、逆に狭すぎる土地、擁壁工事が必要な土地、等です。但し、建物が残っており、リフォーム次第で使用できる場合は大丈夫です。当社はリフォームが得意な会社ですので建物の再生を行い、商品化致します。建物の再生が難しい場合には、様々な業者様とのネットワークがございますので、上記の様な”土地”を得意とする業者様をご紹介させて頂きご判断頂きます。当社が得意な買取物件は築年数が古い物件であったり、区画割が難しい道路形状の物件だったり、建物がまだまだ使えるのに、建物の査定を加味してくれなかった物件等です。要はリフォームやリノベーションをする事で生き返らせれる物件を得意としています。このような物件であれば他社よりも高い金額で買取をさせて頂ける可能性が高いので是非お声掛け下さい。

当社の過去の具体的な実績をご覧ください

実際私の売りたい不動産はどちらがいいの!?

私たちは不動産査定のプロフェッショナルです。
実際の物件を拝見すれば、「仲介売却」に適した物件なのか、「買取売却」をお勧めした方が良い物件なのか、
の判断とご提案が出来ます!!
更に踏み込んだそれぞれのメリットデメリットは下記の感じになります。【実際当社の場合の目安です】

仲 介買 取
売却後のお客様の責任負担

有り ×

無し ◎

上記期間

一般的に3ヶ月間

売りっぱなしでOK

売却価格の確定

確実性は無く、分からない

買取額で確定

売却までの期間

早ければ1ヶ月以内、平均的に3~4ヶ月
程の期間内。
長い場合は1年以上の場合も。

契約まで約1週間。
決済まで1ケ月程が多い。
(物件総額により前後します)

一般的売却価格

買取額よりも高く売れる場合が多い、と思われる。
ただ、特殊な物件はこの限りではない。

仲介の当初査定額の65%~最大で85%程
(物件の総額と状態により差が大きいです)

査定の段階で、「仲介売却」か「買取売却」どちらかを選択して頂く事が可能です。但しどちらを選択したとしても、最終的にどちらが正解であったかという事は結果論にはなってしまう部分もございます。どちらも試しに並行して進められれば良いのでしょうが、物件自体はひとつなのでそうもいきません。どういうことかと言うと、仲介で売れると思って売ったものの、売れ残ってしまった、というような場合は、最初から買取を選択した方が結果的に正解だった、という場合もあるという事です。
仲介売却をしている最中に「なかなか売れない」という理由で「買取」を仲介売却中に希望した場合【当然可能は可能です】、買取額は正直当初の買取査定額よりも、下がってしまいます。何故なら、一般的に出回っている物件に既になっているため、買取業者であれば【当社も含め】、いつから売りに出ていて、いくら値段も下げたかも全て知っているものです。買取業者は【当社も含め】「新規物件」を好みます。ですから最初の査定の時は「新規物件」となりますので、その時の買取査定額が一番高額になるのです。
 例えば、一番最初の仲介売却の査定額【販売可能性の最も高い価格】が2000万だとした場合、一番最初の段階での買取の査定額は仲介査定額の65%-85%だとすると1300万~1700万となります。
物件の総額や状況により異なりますので、仮に間を取って1500万だとします。当初の仲介の査定額の2000万円で販売スタートをし、6か月経過し、中々反響もなく、売れ残ってしまい、この間に価格を200万円下げて頂いたとします。反響があればもちろん下げる必要はありませんし、既に売れている場合も当然ございます。ただ、反響も中々ない結果として価格変更を行ったとご理解ください。
それでも売れ残ってしまう場合もございます。これが本当に結果論と言わざるを得ない場合です。この場合、当初から6か月経過し現在1800万円で売却中の物件を再度、買取査定額を算出する事になります。この場合は、どうしても現在販売中の価格1800万円が基準となってしまうのです。そうなると、買取額自体が、価格変更をした200万円分は最低でも下がってしまうという事になってしまうのです。ですから、一般的には当初の査定の時に「仲介売却」でいくか、「買取売却」を選ぶか、という事を最初の時点で選択する事をお勧めする場合があります。

但し、私たちはプロフェッショナルです。
物件を見れば、「仲介売却」に適した物件なのか、
「買取売却」をお勧めした方が良い物件なのか、
のアドバイスとご提案が出来ます!!

この説明の前に、再度上の比較表に戻り少しご説明をさせて頂きます。
それぞれのメリットデメリットとして、大きなところで、

① 契約不適合責任※を負う必要があるというリスク →「売却後に売主責任を追及される場合があります!」
※ 最近まで”瑕疵担保責任”と呼ばれていました。2020年4月に法改正があり変更となりました

② 仲介査定額は飽くまでも「目安」でしかない

の2点です。

01

契約不適合責任を負う必要があるというリスク
※ 最近まで”瑕疵担保責任”と呼ばれていました。2020年4月に法改正があり変更となりました

まず、①についてですが、仲介売却の場合、「買主」は一般の家をご購入される「一般人のお客様」となります。仲介売却の場合は「売主様」「買主様」どちらも一般人の方、となり、当然どちらにも公平な契約となります。この場合、「売主様」として注意しないといけないのは、「契約不適合責任」という責任を負う必要があるという事です。どういう事かといいますと、例を挙げてご説明します。例えば、決済が無事終わった後、1か月後に仲介業者に買主様から電話が入りました。「住んでから気づいたのですが、どうもシロアリがいるようなのです」という場合、どうなるのでしょうか?もちろんこの場合、売主様も仲介業者もそもそも気づいていなかたった、という場合です。このような場合、「契約不適合責任」を売主様が買主様に対し、負う必要がございます。買主様は中古住宅としてこの家を契約し、自身の居住目的で購入しました。その契約目的をシロアリがいる事で達成出来ない【安心して居住できない】という事になるので、補修等の請求を「売主」に対し出来るのが、この法律です。もちろん売主様が知らない場合、気づいていなかった場合が殆どです。しかし、これらの事は意図せずに起こりうる事ではあるという事になります。インスペクション(購入前のプロによる事前検査)の実施や、事後の防蟻処理施工等で当然対応は可能ではありますので、その点はご安心頂けますが、程度が補修では済まない場合は大きな問題に発展する場合もございます。
 中古住宅として上記の責任を問われる大きな問題としては一般的には「シロアリ」と「雨漏り」が多い項目となります。

次に他にあまりネット等には記載がない項目ですが、キッチンの設備機器や給湯器等の不具合はどうなるのでしょうか?これら、住宅設備機器類に関しては、短期の保証責任となります。契約時に物件の「設備状況記載表」という確認書類があります。これらに現在の利用可能状況や故障個所を記載頂いております。これらを予め契約時にご説明し、保証期間については2週間と説明をする事で、後々のトラブルを防ぐようにしていますのでご安心下さい。
 このような責任がお金をもらう立場である「売主様」には生じ、引き渡し後にもリスクがあるという事になると思います。ただし、【物件の築年数や状況にもよるのですが】契約書上の特約で「契約不適合責任の免責」を付する事は可能です。しかし、購入者様から見て、明らかに中古住宅として購入する場合において、また築年数が比較的新しい場合等はいくら特約でうたったとしても、実際にはこれら特約が認められるかどうかは裁判等にならないと確定出来ない事由ですし、契約上の公平性を鑑みるとこの法律の趣旨に反すると見なされ無効となる可能性もあるように思いますので、特約を付したから絶対に大丈夫とは言えない部分もあると思いますし、仲介業者の立場としても「売主様」「買主様」双方の公平性を尊重すべきだと思いますので実際の個々の物件状況によりご提案をさせて頂くようにしております。

しかし、これらの責任は買取売却の場合は基本的には不要となります。

【但し告知事項等の不実の不告知等はこの限りではございません】

買取売却の最大のメリットとして心理的に大きいのはこれらの責任が免除されるという点だと思います。他にも、

  • ・ 仲介手数料がかからない
  • ・ 現金を手にするまでの期間が短い
  • ・ 売却期間中に他人に知られずに済む
  • ・ 売却期間中に”内覧”に拘束されずに済む

等のメリットもありますが、何よりも「契約不適合責任」の免除、心理的には一番大きい事由だと思いますが如何でしょうか?
 法的にも購入者が”一般の方”ではない”プロ”と見なされる不動産業者の場合は普通に「契約不適合責任の免責」は認められますし、買取業者としてもそれが実際の取引上、当たり前になっています。後々何があってもこれらの請求をされる事は無いはずです。
悪い言い方ですが”売りっぱなし”で良いという事です。

02

仲介査定額は飽くまでも「目安」でしかない

次に②仲介査定額は飽くまでも「目安」でしかないという点です。
上記の説明の様に、2000万円で売れるであろうと査定を行った場合でも正直100%では絶対に無いという事です。逆に100%と言う業者は避けた方が無難かもしれません。査定額と言うのは周辺の取引事例や現在の販売中の物件状況【競合物件の過多や売れ行き等)、更には実際の査定物件の状況と状態、更にハザードマップ等のリスク把握、法的な問題の有無、トラブルになりうる物件の状況判断等々、で総合的に判断を行い、金額を算出します。買取の金額は絶対的な金額に対し、仲介の査定額は相対的な金額であり、確率論的な推定価格となってしまうのです。ですから、当初は本当に2000万円で売れると思っていても、あてが外れる場合もあります。また、逆にこの値段では正直苦戦するかもしれない、と思ってもすぐに売れる場合も可能性としてはゼロではありません。では、売れるか売れないか、は何で決まるのか?それは、反響が実際にあるか、無いか、これにつきます。反響がある物件というのは、購入予定であるお客様サイドから見た場合、魅力がある、安いと思う、欲しいエリアで新規物件が出た、等理由は様々ですが、その物件になにかしらの魅力を感じたという事です。逆に魅力を感じてもらえない場合は問合せが無い、反響が無い、という事です。実際に反響さえあれば販売はお任せ下さい。ただ、全く反響が無い場合は販売は難しい状況だと言えるでしょう。販売価格は高めにスタートする事も可能ですが、結果、反響があるか、無いか、その状況を見て価格を変更せざるを得ない場合があるという事を予めご説明させて頂きます。「高く売ります」と言う事は簡単です。但し、実際に購入されるのはお客様であり、査定をした仲介業者の営業マンではありません。お客様からの反応が無い場合はどんなに素晴らしいトップセールスマンでも販売する事は難しいのです。
 それに対して買取額は「確定した金額」となり絶対的な確定額というメリットがあります。実際に購入する業者がこの価格で買わせて頂きます、という価格ですので、納得のいく価格であればその場で契約を確定する事が出来るという事になります。その点で、売却確定の時期、お金が手元に来る時期が不確定であるという不安要素が無くなるので、メリットを感じて頂けるのでは無いでしょうか?

では、どのような物件が

「仲介売却」に適していて「買取売却」には適していないのか?
「買取売却」に適していて「仲介売却」に適さない物件とはどういう物件なのでしょうか?

それらは、大きく下記の点を検証する事である程度の判断が可能になると思います。

  • ・ 物件の現在の状況と状態
  • ・ 購入者のターゲットは誰になるか
  • ・ 法律的な問題点(民法・建築基準法上等)の有無
  • ・ 築年数と物件状況の整合性
  • ・ 物件の修繕履歴と状況
  • ・ 購入者様側から見たリスクと問題点

これらを実際の査定と事前の調査で把握し、適正な「仲介査定額」と「買取査定額」をご提示致します。

※但し、「買取査定額」に関しては必要が無い場合、またはご希望が無い場合は提示致しておりません。
(この場合は買取の場合よりも仲介の方がお客様にとってメリットが大きいと判断した場合となります。)
 また、当社の査定は必ず現地を確認させて頂いております。
そうしないと、正確な状況判断が出来ず、机上査定との大きな差異が生じる場合もあり、結果的にご迷惑をお掛けしたり、購入者様との後々のトラブル等に発展する可能性もある為です。

弊社は正直に誠実に査定を行い、適切な査定金額をご提示致します。詳しいご説明は実際の査定にお伺いし、物件に則した詳しいご説明を様々な調査資料を基にご説明させて頂いております。また査定をさせて頂いたからといって売却をしないといけない事はございませんし、不動産に関して、何でも、様々なご相談に臨機応変にご対応が可能です。税理士や司法書士の先生たちとの連携、様々な業者様との提携により、親切丁寧、誠実なご提案を心掛けております。

まずはお気軽にご相談頂ければ幸いです。全力でお力になれるよう頑張ります!!

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