明石で不動産の売買の検討はバリューホームズへ
成年後見制度とは
認知症や知的障害、精神障害などの理由で判断能力の不自由な方々が、
不動産や預貯金などの財産を管理したり、遺産分割協議等をする必要がある場合に、
自ら行うことは難しい場合や、不利益な契約を結んでしまう危険性から保護し、支援する制度です。
成年後見制度には、大きく、法定後見制度と任意後見制度の2つがあります。
法定後見制度では、家庭裁判所によって選ばれた成年後見人等が本人の利益を考えながら、
本人を代理して契約等の法律行為をしたり、本人が自分で法律行為をするときに同意したり、
本人が同意を得ないでした不不利益な法律行為を後から取り消すことが出来ます。
一方、任意後見制度は、本人が十分な判断能力があるうちに、
あらかじめ自らが選んだ代理人に代理権を与える契約を公正証書で結んでおくものです。
不動産の売却・賃貸等を行う場合には、所有者本人の意思表示が必要となります。
したがって、既に本人に判断能力がない場合に本人所有の不動産の売却を行うためには、
法定後見制度を利用する事になります。
ただし、その場合には、成年後見人は家庭裁判所が選任することになるため、
慎重な考え方をする成年後見人が選ばれると、資産の売却に否定的な判断をすることもあり、
成年後見制度を利用しても売買が実現しない危険性も否めません。
また、成年後見人が本人が住んでいる土地や建物を売却する場合には、
家庭裁判所の許可が必要となる点も注意が必要です。
判断能力があるうちに資産を売却しておくなど、事前に出来る事は進めておいた方が良いと思います。
また、最近ではエンディングノートをつける方も増えているそうです。
これは突然自分自身に何かがあった場合に、家族や周りの人に預貯金や保険の詳細、
または最後に伝えておきたい人へのメッセージなどを残すノートです。
まだ自分はそんな年齢ではないと思っていても、いつ何があるかわかりません。
本屋さんでも販売してますので、ご興味があったらご覧になってみてください。
明石で不動産の売買の検討はバリューホームズへ
住宅を新築・増改築する場合には、着工前に建築確認を受けなければなりません。
そのぐらいのことはなんとなく聞きかじったことがあるかと思いますが、
意外とその内容を知っている方は少ないので、少し予備知識を知っておきましょう！
具体的には、設計図書などをそろえて都道府県や市区町村の建築主事または指定確認検査機関に確認申請を提出し、
建築可関係法規の基準に適合しているかどうかについて確認を受ける。これを「建築確認申請」と呼びます。
建築確認申請は、建築物の新築・増改築・大規模修繕、大規模の模様替えなどを行う場合に必要となります。
具体的には、100㎡超の特殊建築物（一号建築物）、３階建て以上の木造建築物（二号建築物）、
２階建て以上の木造以外の建築物（三号建築物）、一号から三号建築物に該当しない建物で
年計画区域等の地域内の建物（四号建築物）の建築等については、全て確認申請が必要となります。
一方、「新築」の場合では都市計画区域や準都市計画区域等の区域外の山地や離島などで
一号から三号の建築物に該当しない建物をたてる場合のみ建築確認申請が不要となります。
ただし、建物を「増築・改築・移転」する場合では、防火地域及び準防火地域の指定を受けていない地域内で
且つ増築・改築・移転する部分の面積が「１０㎡未満」の場合に限り建築確認申請が不要となっています。
（実際は事前に役所等でご相談される事をお勧めいたします。）
また、確認申請の手続きが不要と言っても建築基準法を守りながら増築・改築・移転を行わなければならない事に違いはなく、
当然、増築・改築・移転後の建物は建築基準法の基準に適合していなければなりません。
建築確認申請後通常は３週間ほどで確認済証が交付され、工事に着手が出来ることになります。
但し、法に不適合な部分があると再審査しなければ確認済証は交付されません。
住宅完成後は完了届を出して、完了検査を受け、検査済証の交付、引渡し、登記を経てようやく住宅取得となります。
なお、木造３階建や一定規模の鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建物は地域によって工事中に中間検査も受けなければなりません。
▼申請者は誰か？
建築確認を提出しないと工事がスタート出来ない、と言うことを知っている人は多いのですが、
誰が申請者なのかを意識している人は少ないのではないでしょうか。
建築確認の申請者は、「あなた（建築主）」です。
例外は、間取りも全て決まって変えられない、本当の建売、分譲住宅以外は、注文住宅はもちろんのこと、
「フリープラン・間取り自由」という「建築条件付き」にしても、申請者は 「あなた（建築主）」になります。。
（間取り変更が出来ない建売、分譲住宅だけが、申請者は売り主になります）
【その他】
住宅性能評価や長期優良住宅の認定を受ける場合には、着工より前に申請が必要になるので注意が必要です。
また、住宅瑕疵担保履行法による保険契約の申込の際には、原則として建築確認済証の写しが必要となります。
基礎配筋工事等に現場検査を行い、保険証券の発行となります。但し、建設住宅性能評価を受ける住宅は現場検査を省略できます。
長期優良住宅についても、認定基準が住宅性能評価における評価項目と重複する部分も多いため、
技術的審査にあたっては、住宅性能評価と重複する図書については兼用可能となっています。
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お住まい探しのエリアについて、ネット検索の際には、
「○○線の沿線」と指定される方が多くいらっしゃいます。と言うよりも、それが自然ですよね。
「できれば東京の〇〇区か〇〇区で買いたいけど．．．やっぱり、ちょっと高すぎるな．．．」
となったとき、皆さんならどうなさいますか？
ほとんどの方が、「じゃあ沿線でもう少し都心から離れたところも検索して」となります。私も、まずはそれが基本だと思います。
でも、これが注意点です。
多くの人が同じ行動をとるということは、不動産の価格もそれにつられて過熱している可能性があるからです。
将来においても価格が維持されそうなエリアなのであれば問題ありませんが、
もしかしたら、そのエリアの人気は一過性のものかもしれません。
例えば、学芸大・都立大・自由が丘あたりを希望される方が最近は多いです。
おそらく、一昔前は、麻布・赤坂・青山のエリアが人気で、そこの不動産価格が高くなって買えなくなると、
少し南西に移ったところの、恵比寿・中目黒・代官山などの人気が高まり、ここも価格が高くなってしまったら、
学芸大・都立大・自由が丘といったような変遷をたどってきているのではないかと思います。
最近では、田園都市線で川を渡った溝の口のあたりや、東横線で川を渡った武蔵小杉も不動産価格が高くなっています。
ここでも予算が合わなければ、さらに遠くに．．．
となってしまうのですが、少し沿線のことを頭からどけておいて、23区の別のエリアを調べてみると、
武蔵小杉と文京区のマンションの価格が同じとか、溝の口と浅草や上野あたりのマンションの価格が同じ、
東横線沿線の神奈川県と浅草線沿線の品川区の戸建の価格が同じ、というようなことが意外とあります。
都心までの電車の所要時間はもしかしたら両者に差がないかもしれませんが、物理的な距離では大きな違いがあります。
また、都心と言っても、好きな街や勤務地というわけではなく、多くの雇用を抱えている地域や駅です。
自分にとっての通勤利便性で不動産相場が決まるのではなく、その他大勢の人たちの需要が多いか少ないかで不動産相場が決まります。
最近、「老朽マンション、容積率上乗せの新制度」というようなニュースがでていました。これで建て替えが進むのはどのあたりの地域でしょうか？
建て替え事業を行なうデベロッパーの気持ちで考えれば、おそらく、都心の旧耐震マンションに優先的に手が入れられていくと思います。
容積率が上乗せされるということは、もともとあったマンションよりも背の高いマンションが建ち、
同じ敷地面積でも更に多くの人が住めるようになります。街が垂直方向に拡大していったとき（建物が高くなるので）、
水平方向の物理的な距離が遠い地域の需要が残るのかどうか？
将来の不動産相場のことは誰にも分かりませんが、このようなことにも意識を向けながら、
エリアを一度広げてみるのも面白いと思います。
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戸建てや土地の販売チラシに「セットバック」という記載があった場合、気を付けることはなんでしょうか。
建築基準法では、原則として、前面道路の幅員が４ｍ以上ない場合、建物の建築が認められません。
そして、道路の幅員が４ｍない場合には、建築確認を取る場合に、道路の幅員が４ｍになるように敷地面積を後退させられてしまいます。
これが「セットバック」です。
道路の向かい側が宅地だった場合には、自分の宅地は道路の中心線から２ｍになるところまでセットバックすればよいことになります。
一方で、道路の向いが崖や河川、または線路だった場合には、道路の幅員が４ｍになるまで一方的にセットバックしなければなりません。
状況に応じて、敷地として使える面積が大幅に変わってしまいますので、ご注意が必要です。
敷地として使える面積が減るということは、そのまま建築できる建物の面積に影響する、ということになります。
各土地には、「建ぺい率」「容積率」という定めがあります。
たとえば、「容積率80％」という規定がある土地では、100㎡の土地には80㎡の建物までしか建築できません。
そして、登記簿上は100㎡あるとなっている土地でも、「セットバック」により有効土地の面積が90㎡となってしまった場合には、
建築できる建物の面積も82㎡までとなります。
8㎡減少してしまえば、5帖の１部屋分が狭くなってしまうことになります。
大きな違いになりますね。
販売チラシに「セットバックあり」との記載があった場合には、ご希望の条件を満たしているのか、注意深く調べるようにしましょう。
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マイホームを手に入れるのにどのような資金が必要になるのか調べてみました。
新築の建売、新築の注文住宅、中古住宅、新築マンション、中古マンションに大きく分けられると思います。
通常販売価格が表示されていますが実は購入時にはその他の費用がかかります。
その他の費用とは
・各種税金（不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税など）
・登記費用
・銀行ローン事務手数料
・ローン保証料
・契約時の印紙
・火災保険（地震保険を含む）
ローンの組み方によっては別途費用がかかります。
各種税金は購入時期後数ヶ月経ってからの支払いになるのでしっかりした資金計画を立てないと
あとで困ることになります。
まずは自分がいくらまでの資金（住宅ローン+手持資金）が作れて、購入に伴う契約、支払い金額、
支払い期日としっかり計画を立てて進めなければいけません。
バリューホームズでは物件の案内のほか、購入予定の建物調査や資金計画をお作りしています。
気になる物件がありましたらご相談ください。
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物件を探す際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」と言う言葉を見かける事があると思います。
・市街化区域とは街を活性化させるために活用される地域、
・市街調整区域化とは行き過ぎた市街化を抑制するべき区域となります。
分かりやすく表現すると市街化区域は建物をどんどん建ててもかまわない区域、
市街化調整区域は建物をあまり建ててはいけない区域となります。
そのため、市街化調整区域にはマイホームなどを建築する場合は、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。
市街化調整区域の土地や建物を買う際のデメリット
一般的な土地に比べて制限があることから、市場価値が下がり、価格が割安な場合もあるようです。
ただ、市場価値が下がると住宅ローンの融資が下りなかったり、
融資額が減額されるなどいろいろなケースも想定しておいたほうが良いかもしれません。
また住宅地ではないため、舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れたり、
整備工事が自治体から助成金が受けられなかったりする場合もあるかもしれません。
その時の負担は自費になるので注意が必要です。
また、コンビニ、スーパーなどの生活利便施設が少なかったり駅など交通機関が遠いことも考えられます。
市街化調整区域は、基本的に農業や林業を行う地域なので騒音は少ないですが、
農薬や肥料の臭いなどが気になることもありえます。
市街化調整区域の土地や建物を買う際のメリット
高層ビルや商業施設が建築されにくいため、市街化区域に比べて静かな環境で過ごせる。
また、市街化区域や市街化調整区域は自治体が定めるため、将来変更される可能性もあります。
建物を建てるときはもちろんのこと、建て替えや中古住宅を購入して、増改築・リノベーションをする場合にも、
基本的に自治体に開発許可を受けなくてはなりませんので土地選びも慎重に選んでください。
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不動産を所有している方が亡くなった場合、問題となる事例のひとつが「遺留分」です。
遺留分とは、法律で定められた相続人に残すべき相続分です。
例えば、相続人が配偶者と子供であればそれぞれ全財産の４分の１が遺留分となります。
子供が２人であれば、８分の１ずつが子供の遺留分となります。
遺言書で「すべての財産は長男へ」と書いていたとしても、次男はその８分の１を遺留分として請求することができます。
母親を看護しながら同居をしてくれている長男に遺言で相続財産全部を渡そうとしても、
遠方に住んでいて顔を出さない次男にも８分の１を請求する権利が残されているのです。
相続財産の８分の１にあたる現金や金融資産があれば良いですが、大抵の家庭では不動産が相続財産の大半を占めています。
そのため、長男に相続させようと思った自宅の８分の１を次男が請求する、といった事態が発生します。
遺留分問題を解消するひとつの手段は、相続開始前からの家族での話し合いと、相続人への配慮ある遺言書の作成です。
なぜ遺留分を超えた相続のさせ方をしたいのか。
その意向を生前から相続人へしっかりと伝え、また遺言書の「付言事項」においても言葉を尽くしていくことが大切です。
それ以外の方法として、家庭裁判所の許可を得て、生前に遺留分を放棄するという方法もあります。
相続人となる人が裁判所へ出向き、遺留分放棄の意味やその理由を理解しているか裁判所で尋問を受ける、という手続きです。
この生前の遺留分放棄については、「相当の理由」が必要とされています。
遺留分にあたる額の生活の援助をすでに受けている、事業資金として出資を受けた、といった理由が必要です。
相続が発生した際に相続争いになることが予想されるような場合には、遺留分を放棄させたい相続人を説得して、裁判所へ出向いてもらう必要があります。
相続トラブルが想定される方への依頼になると思いますので、色々な調整が必要になるかと思います。
こういった遺留分への対応が完了できれば良いですが、対応できない場合には、不動産を売却したうえで、現金を分配するといった結末を迎えることになります。
この場合でも、売却できる不動産であれば、という前提付きです。
売却できないような立地、条件の不動産であった場合、売却もできず、相続手続きも進まず、いわゆる「空地・相続人」へと向かってしまいます。
実際には、こういった不動産も多く存在してしまっています。
改めて、相続トラブルの種とならない不動産選びと、相続トラブルを避けるための手立てが重要です。
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2018年12月4日、「政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、
現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った」と、日経新聞より発表がありました。
▼住宅ローン減税を受けられる期間が10年→13年になる可能性が！？
政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った。
2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぎ、購入を支援する。
購入から11年目以降の減税幅は建物価格の2％を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする。
出典：日本経済新聞 電子版「住宅ローン減税3年延長 政府・与党が最終調整」より引用
「11年目以降の減税幅は建物価格の2％を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする」とあるとおり、
3,000万円の建物の場合だと、60万円の減税が追加で受けられることになります！住宅購入者にとっては、かなり助かります・・・。
▼では、増税後に購入した方がお得なのか？
消費税の増税幅である建物の2%相当額（土地は消費税非課税のため影響なし）が住宅ローン減税の拡大幅となりますので、
一見影響はないようにも考えられます。
しかし、住宅ローン総額が増加した結果、金利負担も増加することとなります。
当然、住宅ローン金利の増加は、住宅ローン減税が終了する13年目以降も総負担額に影響を与え続けます。
例えば上記のように3000万円の建物の場合では消費税増税による単純な負担増は60万円ですが、
住宅購入時に60万円多く負担して、13年目に晴れてその60万円が手元に戻ってくるのです。
割引現在価値の考え方を用いると、現在の60万円と13年後の60万円では、明確に現在の60万円の方が高い価値があり、
そういった観点では、「今」消費税負担を抑えることで得られる60万円（増税前の購入）を選択すべきとも考えられます。
したがって、一見住宅ローン減税の拡大により、消費税増税以上の負担増が相殺されているような構造ではあるものの、
厳密に考えると、金利負担が増加すること及び消費税増税分の回収が13年かかることから、
他の条件が同じである限り、消費税増税前に住宅を購入するのが経済的に合理的といえると思います。
ただし、報道はあくまでも「現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った」と書かれているにすぎず、まだ確定ではありません。
また、今回の期間延長は「2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぐ」ことが目的ですので、
既に住宅ローン減税を受けている人は対象外の可能性が高いです。
適用開始時期は明確でないものの、消費税増税後の2019年10月1日もしくは2020年1月1日からの適用が予想されます。
まずは、公式な発表を待ち判断していきましょう。
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