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◆不動産仲介による売却について◆

メリット

相場より高く売れる可能性がある。

また、一般的に「不動産買取額」より仲介査定額は高い

デメリット

いつ?いくらで?売れるかが確定出来ないという「時期」「価格」の不確定要素が高い

売却後の売主としての「契約内容に適合しない場合の責任」を負う

【昔は「瑕疵担保責任」という名前でしたが、4月の民法改正により名称も内容も変わっております】

 

必要経費について

①仲介手数料が必要

「売却時の契約額」

【個人の方は非課税となります】

に対して3%+6万円の合計額に対して消費税を乗じた額が法律上の上限額となります。一般的にはこの上限額を仲介手数料という言い方をしています。

例1000万の物件  396000円

例2000万の物件  726000円

(400万以下の物件の場合は違う計算になります)

 

②売り渡し費用

司法書士に支払う費用となりますが、不動産の登記の抹消費用となります。不動産に担保設定があるかどうかで変わってきますが、一般的には2万円~5万円程が相場です。

司法書士は不動産業者と提携している場合がほとんどです。当社も大手司法書士法人と提携しております。

 

③契約時の印紙代が下記の通り必要となります。

物件金額100万超-500万円以下   1000円

物件金額500万超-1000万円以下  5000円

物件金額1000万超-50000万円以下 10000円

※軽減措置適用後の金額

掛かる費用は一般的には上記3点ですが、場合によっては境界の指示費用や残存物の撤去費用が必要となる場合があります。物件の状況により異なります。

 

■売主様にお願いしたい事項■

仲介売却の場合、購入者はほとんどが一般の消費者の方になります。(例外はございます)売却する不動産の状況や雨漏り、リフォーム等の履歴については正直に告知頂ければその後のトラブルの心配はございません。当社は公平な立場として、悪い所も含めちゃんとご説明をして、ご理解ご納得を頂いた上で、お話を進めて参ります。安心して何でもご相談下さい。

 

当社にお任せ頂いた場合のメリット

(一般媒介契約は適用外となります)

仲介手数料がなんとキャンペーン中は50%OFF 半額とさせていただいております。

上記諸経費に売渡費用においても、特別な提携内容により一般的な売渡費用のこちらも半額とさせて頂いております。また、当社はリフォームが得意な会社です。不動産仲介の売買において、よほど築浅の物件を除いては購入者の方はほぼリフォームをされます。その際の提案や見積も住宅ローンと一緒に申し込む為、リフォームが良いかどうかはひとつの大きな判断材料となるのです。その点では建設業許可も取得している仲介会社は少ないので、購入者様からのメリットは高いです。また、ホームページの集客力や、様々な媒体を利用した販売戦略により早期に結果を出していけます。

 

◇細かい部分のご説明

仲介売却についてのイメージですが、簡単に言えば、ご自身の代わりに不動産のプロである不動産仲介業者にご自身の代理人として売却してもらう、というイメージです。誰に買って頂くか?というと一般の個人の方がお客様となります。売主=売却を依頼したご自身  買主=一般の個人の方 となります。不動産の取引(契約~決済まで)において様々な調査項目や確認項目、法律上の制限の確認、調査書類と現地の相違の有無の確認、越境物の有無等々一般個人の方には難しい確認事項がたくさんございます。ですから、不動産取引においては、これらの様々な法務調査、役所の法令調査等を全ての物件において行います。一つの不動産契約において代理人としてするべき仕事は非常に多岐に渡ります。また、販売に関しても販売資料の作成から、写真の撮影、ポータルサイト等への登録やその後の反響状況のチェック等を行い、販売活動を行ってまいります。これらの仕事に対する、報酬として、「仲介手数料」というものを法律上頂く事により不動産仲介業という仕事が成り立っております。

仲介売却によるメリットとしては、販売開始価格に関しては相場よりも高めに販売スタートをしても良いという事です。相場よりも高く売れる可能性はゼロではありません。但し、不動産の価格は相場があり相場自体は変動致しますと同時に、相場に関しては成約事例というものを不動産業者は調べて査定に臨みますので、土地なら大体坪〇万円~〇万円という基準があります。これがひとつの査定の基準となります。あとは、経験則や実際の直近の事例が頭に入っているので、それらをプラスアルファの要素として盛り込み査定額を提示致します。ただし、この査定額に納得がいかない場合はお客様の思っている金額をぶつけてみて下さい。その価格での販売スタートは全然可能です。お客様はその地域に限って言えば、私たちよりも詳しい場合も多いです。またご近所のお話で、近隣でどれぐらいで売れたというような私達が取得できない情報をお持ちの場合もございます。ですから遠慮せずにご希望の額を言っていただければと思います。高く売る為に、まずは反響があるような施策や戦略を全力で行ってまいります。ただし、この後が大事なのですが、やるべき事をすべてやりきっても反響がない場合です。いくら決定率の高い出来る営業マンでもお客様からの内覧希望の反響がないと絶対に契約まではたどり着けないのです。ですから、先ほど販売開始価格はいくらでもいい、という事でしたが、高く出してしまうと、この反響が取得出来ない可能性が高くなってしまうのです。当然売主様であるお客様は高く売りたい。また私たち仲介業者も売却価格に対する仲介手数料は%計算なので、高く売りたいのは同じです。全く仕事内容は同じでも、高く売れた方が頂ける報酬は高いのですから。ただ、売れなければお客様も私達仲介業者も意味のないものになってしまいます。反響が無いという事はそもそもなぜなのでしょう?購入を希望している一般のお客様は売主様と相反する立場です。少しでも良い物件を少しでも安く買いたいと思っています。その為に色々なサイトから色々な物件を比較検討します。現在のインターネットの時代、下調べはある程度ネットで出来るので、本当に見たいと思った物件だけに問合せをされます。その問合せまで物件が至らないのは、正直他の比較対象の数ある物件と比較して、魅力を感じていない為です。不動産においてひとつとして同じ物件はありませんし、何を良いと思うかも、買われるお客様の価値観により様々です。物件はリフォームや解体をするなど、売主様として魅力ある物件に変える事は不可能ではありません、ただ、お金を掛けたら必ず売れるのであればその価値があるでしょうがそこも100%ではないでしょう。そうなると、価格を値下げするという事が反響のある物件にしていく為に必然的に必要となってきます。ポータルサイトにおいてはログ分析が出来るので、どの物件がどれだけお客様から見られているかが今はわかるようになっています。私たち不動産業者は新しい物件を乗せた際に、このログの閲覧の過多でこのままの値段でも反響がありそうか、難しそうかのある程度の判断をしています。結局、反響がある価格帯に合致すると反響が獲得でき、契約までが可能となるイメージです。可能性という話でいうと、反響(ご内覧)の確立と案内の際の営業の決定率も確率論となります。例えば内覧が10件ある物件と内覧が5件ある物件があったとします。ではこの内覧をどんな営業マンが接客をするかで決定率は変わります。一般的には内覧における不動産営業マンの決定率は低い場合で5%前後、一般的な営業マンで10-15%前後、出来る営業マンで20-25%となります。内覧が10件あっても営業マンが決定率が低い場合は契約まで至らない場合があり、逆に内覧が5件でも出来る営業マンにあたれば契約まで至る場合があるという事です。こちらも可能性の問題ですが、よくある事として、担当の営業マンは何回内覧してもらっても決まらなかったが、他の営業マンが初めて内覧したら、すぐに決まったという経験をされた方も多いようです。ただ、本来であれば、物件の事を調査もして知り尽くしている物件の担当営業マンは一番説明がうまいはずですし、なおかつ出来る営業マンであれば一番決定率が高くなると思います。次に販売期間についてのご説明ですが、仲介の販売を依頼した場合、法律上3か月間と定められています。3か月間が経過した後は、そのまま継続して延長して依頼をするか、もしくは他の業者へ依頼する事も可能です。3か月間の業者の動きが悪い場合は他の業者に依頼し直すのが良いと思います。3か月間で契約までが完了するように必死に業者としては動いていく訳ですが、先ほどの確率論でいくと、反響が無い場合、価格変更をしてやっと初めての反響があったとしても、1/1の100%で成約まで至るケースはゼロではありませんが、少ないと言えるでしょう。そうなると、5件の内覧までいくにはある程度の期間が必要となります。ですので、いつまでに売りたいかという期限がある場合、販売価格の設定は非常に重要になってきます。内覧に関してもお客様のご希望に合わせて頂き形になりますので、居住中の場合は、もちろん予め時間の調整をして内覧に臨みますが、毎週のように土日のお時間をある程度拘束されてします可能性がございます。ですので、このような事を煩わしく感じたり、時期的にいつまでに!というのが明確におありの場合は仲介売却ではない買取売却の検討も宜しいかと思います。

 

現在の不動産売買は”カンバン”ではなく、サービスで選ぶ時代です。

これは売主様も買主様も同じではないでしょうか?

双方に対しての、質の高い様々なお客様目線のサービスが成約率アップに導きます

弊社に売却をお任せいただければきっと結果をお出しします。

安心して弊社にお任せ下さい!!

 

☟当社の様々なサービスと実績

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☟当社の販売資料の例

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☟当社のリフォーム例

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☟当社の不動産営業スタッフ

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当社の優秀なスタッフがお客様の大事な不動産の売却を全力でサポートいたしますので、安心してお任せ下さい!!

 

コロナ対策を出来得る限りきっちり行い査定を行っております。

①ご希望によって、外観査定も実施中(会わずに住所と内容把握の為のお電話、もしくはリモートでの話だけでの査定も可能

②マンションに関しても、内覧なしで室内写真と電話、リモートでの会話だけでも査定が可能です。

メールでの査定依頼ももちろん対応いたしております。

④訪問査定の場合には、査定社員には当日の検温、室内にお邪魔する前にお客様の前で除菌スプレーを全身に散布、新品の手袋をその場で装着、マスク+フェイスシールド着用という現在考え得る全力の対策を行いお伺いいたします。

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