不動産に関するお役立ち情報

不動産用語解説。「セットバック」とは?  明石 不動産売買 バリューホームズ

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戸建てや土地の販売チラシに「セットバック」という記載があった場合、気を付けることはなんでしょうか。


建築基準法では、原則として、前面道路の幅員が4m以上ない場合、建物の建築が認められません。

そして、道路の幅員が4mない場合には、建築確認を取る場合に、道路の幅員が4mになるように敷地面積を後退させられてしまいます。

これが「セットバック」です。

道路の向かい側が宅地だった場合には、自分の宅地は道路の中心線から2mになるところまでセットバックすればよいことになります。

一方で、道路の向いが崖や河川、または線路だった場合には、道路の幅員が4mになるまで一方的にセットバックしなければなりません。

状況に応じて、敷地として使える面積が大幅に変わってしまいますので、ご注意が必要です。

敷地として使える面積が減るということは、そのまま建築できる建物の面積に影響する、ということになります。

各土地には、「建ぺい率」「容積率」という定めがあります。

たとえば、「容積率80%」という規定がある土地では、100㎡の土地には80㎡の建物までしか建築できません。

そして、登記簿上は100㎡あるとなっている土地でも、「セットバック」により有効土地の面積が90㎡となってしまった場合には、

建築できる建物の面積も82㎡までとなります。

8㎡減少してしまえば、5帖の1部屋分が狭くなってしまうことになります。

大きな違いになりますね。

販売チラシに「セットバックあり」との記載があった場合には、ご希望の条件を満たしているのか、注意深く調べるようにしましょう。

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マイホームの資金計画  明石 不動産売買 バリューホームズ

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マイホームを手に入れるのにどのような資金が必要になるのか調べてみました。


新築の建売、新築の注文住宅、中古住宅、新築マンション、中古マンションに大きく分けられると思います。
通常販売価格が表示されていますが実は購入時にはその他の費用がかかります。

その他の費用とは
・各種税金(不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税など)
・登記費用
・銀行ローン事務手数料
・ローン保証料
・契約時の印紙
・火災保険(地震保険を含む)
ローンの組み方によっては別途費用がかかります。

各種税金は購入時期後数ヶ月経ってからの支払いになるのでしっかりした資金計画を立てないと
あとで困ることになります。

まずは自分がいくらまでの資金(住宅ローン+手持資金)が作れて、購入に伴う契約、支払い金額、

支払い期日としっかり計画を立てて進めなければいけません。

バリューホームズでは物件の案内のほか、購入予定の建物調査や資金計画をお作りしています。
気になる物件がありましたらご相談ください。

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「市街化調整区域」を聞いたことがありますか?  明石 不動産売買 バリューホームズ

 

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物件を探す際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」と言う言葉を見かける事があると思います。

・市街化区域とは街を活性化させるために活用される地域、
・市街調整区域化とは行き過ぎた市街化を抑制するべき区域となります。

分かりやすく表現すると市街化区域は建物をどんどん建ててもかまわない区域、

市街化調整区域は建物をあまり建ててはいけない区域となります。

そのため、市街化調整区域にはマイホームなどを建築する場合は、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。

市街化調整区域の土地や建物を買う際のデメリット

一般的な土地に比べて制限があることから、市場価値が下がり、価格が割安な場合もあるようです。
ただ、市場価値が下がると住宅ローンの融資が下りなかったり、

融資額が減額されるなどいろいろなケースも想定しておいたほうが良いかもしれません。

また住宅地ではないため、舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れたり、

整備工事が自治体から助成金が受けられなかったりする場合もあるかもしれません。
その時の負担は自費になるので注意が必要です。

また、コンビニ、スーパーなどの生活利便施設が少なかったり駅など交通機関が遠いことも考えられます。
市街化調整区域は、基本的に農業や林業を行う地域なので騒音は少ないですが、

農薬や肥料の臭いなどが気になることもありえます。

市街化調整区域の土地や建物を買う際のメリット

高層ビルや商業施設が建築されにくいため、市街化区域に比べて静かな環境で過ごせる。

また、市街化区域や市街化調整区域は自治体が定めるため、将来変更される可能性もあります。

建物を建てるときはもちろんのこと、建て替えや中古住宅を購入して、増改築・リノベーションをする場合にも、

基本的に自治体に開発許可を受けなくてはなりませんので土地選びも慎重に選んでください。

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相続争いの火種 ~遺留分について~ 明石 不動産売買 バリューホームズ

 

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不動産を所有している方が亡くなった場合、問題となる事例のひとつが「遺留分」です。


遺留分とは、法律で定められた相続人に残すべき相続分です。

例えば、相続人が配偶者と子供であればそれぞれ全財産の4分の1が遺留分となります。

子供が2人であれば、8分の1ずつが子供の遺留分となります。

遺言書で「すべての財産は長男へ」と書いていたとしても、次男はその8分の1を遺留分として請求することができます。

母親を看護しながら同居をしてくれている長男に遺言で相続財産全部を渡そうとしても、

遠方に住んでいて顔を出さない次男にも8分の1を請求する権利が残されているのです。

相続財産の8分の1にあたる現金や金融資産があれば良いですが、大抵の家庭では不動産が相続財産の大半を占めています。

そのため、長男に相続させようと思った自宅の8分の1を次男が請求する、といった事態が発生します。

遺留分問題を解消するひとつの手段は、相続開始前からの家族での話し合いと、相続人への配慮ある遺言書の作成です。

なぜ遺留分を超えた相続のさせ方をしたいのか。

その意向を生前から相続人へしっかりと伝え、また遺言書の「付言事項」においても言葉を尽くしていくことが大切です。

それ以外の方法として、家庭裁判所の許可を得て、生前に遺留分を放棄するという方法もあります。

相続人となる人が裁判所へ出向き、遺留分放棄の意味やその理由を理解しているか裁判所で尋問を受ける、という手続きです。

この生前の遺留分放棄については、「相当の理由」が必要とされています。

遺留分にあたる額の生活の援助をすでに受けている、事業資金として出資を受けた、といった理由が必要です。

相続が発生した際に相続争いになることが予想されるような場合には、遺留分を放棄させたい相続人を説得して、裁判所へ出向いてもらう必要があります。

相続トラブルが想定される方への依頼になると思いますので、色々な調整が必要になるかと思います。

こういった遺留分への対応が完了できれば良いですが、対応できない場合には、不動産を売却したうえで、現金を分配するといった結末を迎えることになります。

この場合でも、売却できる不動産であれば、という前提付きです。

売却できないような立地、条件の不動産であった場合、売却もできず、相続手続きも進まず、いわゆる「空地・相続人」へと向かってしまいます。

実際には、こういった不動産も多く存在してしまっています。

改めて、相続トラブルの種とならない不動産選びと、相続トラブルを避けるための手立てが重要です。

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消費税増税に伴い住宅ローン減税の期間が延長される!? 明石 不動産売買 バリューホームズ

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2018年12月4日、「政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、

現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った」と、日経新聞より発表がありました。


▼住宅ローン減税を受けられる期間が10年→13年になる可能性が!?
政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った。

2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぎ、購入を支援する。

購入から11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする。
出典:日本経済新聞 電子版「住宅ローン減税3年延長 政府・与党が最終調整」より引用

「11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする」とあるとおり、

3,000万円の建物の場合だと、60万円の減税が追加で受けられることになります!住宅購入者にとっては、かなり助かります・・・。

▼では、増税後に購入した方がお得なのか?
消費税の増税幅である建物の2%相当額(土地は消費税非課税のため影響なし)が住宅ローン減税の拡大幅となりますので、

一見影響はないようにも考えられます。
しかし、住宅ローン総額が増加した結果、金利負担も増加することとなります。

当然、住宅ローン金利の増加は、住宅ローン減税が終了する13年目以降も総負担額に影響を与え続けます。
例えば上記のように3000万円の建物の場合では消費税増税による単純な負担増は60万円ですが、

住宅購入時に60万円多く負担して、13年目に晴れてその60万円が手元に戻ってくるのです。

割引現在価値の考え方を用いると、現在の60万円と13年後の60万円では、明確に現在の60万円の方が高い価値があり、

そういった観点では、「今」消費税負担を抑えることで得られる60万円(増税前の購入)を選択すべきとも考えられます。

したがって、一見住宅ローン減税の拡大により、消費税増税以上の負担増が相殺されているような構造ではあるものの、

厳密に考えると、金利負担が増加すること及び消費税増税分の回収が13年かかることから、

他の条件が同じである限り、消費税増税前に住宅を購入するのが経済的に合理的といえると思います。

ただし、報道はあくまでも「現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った」と書かれているにすぎず、まだ確定ではありません。

また、今回の期間延長は「2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぐ」ことが目的ですので、

既に住宅ローン減税を受けている人は対象外の可能性が高いです。

適用開始時期は明確でないものの、消費税増税後の2019年10月1日もしくは2020年1月1日からの適用が予想されます。

まずは、公式な発表を待ち判断していきましょう。

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角地はメリットがあるのか?建ぺい率の緩和措置  明石 不動産売買 バリューホームズ

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各市区町村では、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために、「都市計画」というものを策定しています。


これは「都市計画法」という法律が根拠となっています。

都市計画の中では、敷地面積に対する建築床面積の割合として「建ぺい率」というものも定めています。
例えば、建ぺい率40%の土地、という指定があれば、100㎡の土地に対して、床面積40㎡までの建物しか建てられない、ということになります。

一方、この建ぺい率が緩和されるケースがあります。
それが「角地緩和」と呼ばれるものです。

この角地緩和の対象になる土地については、建ぺい率が10%上乗せとなります。
そのため、同じ建ぺい率のエリアの土地よりも、大きめの建物を建築できることになるのです。

ただし、角地であれば当然に建ぺい率の緩和が受けられるわけではありません。
建築基準法を見ると、角地緩和を受けられるようになるためには、「角地であること」と「行政からの指定があること」が条件となっています。
角地であれば無条件で緩和が受けられるわけではないのです。

角地で建ぺい率の緩和が受けられる土地は、広い建物が建築できるのでメリットがるかと言うと、一概には判断できません。

道路に面した部分には、道路斜線制限という規制がかかります。
道路の採光や通風を確保するために、建物の高さに制限がかかってしまうのです。
角地の場合には、当然に二方向の道路からこの制限を受けることになります。
結果、建物の2階部分に面積が確保できなくなってしまうのです。

そこで、この制限がかかる代わりに建ぺい率を緩和している、ということになります。
全体の延べ床面積で考えると、一方道路と変わらない、ということにもなりそうですね。

ただ、不動産取引上は、角地である方が資産価値は高くなります。
当然、建物自体の採光や通風なども確保できることになりますので、角地を希望される方も多くなっています。

お住まいの具体的なプランやご希望と勘案して、物件探しをすすめましょう。

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逃れられない税金と責任。売れない不動産の行く末とは?  明石 不動産売買 バリューホームズ

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ここのところ、地方の山林や原野、別荘地のご売却のご相談をいただくことがあります。


親から相続したけれども場所もよくわからない、別荘があってもほとんど行かない、

といった理由で、処分したいと考えることがあるようです。

ところが、今の法律では、不動産を捨てる(=放棄する)という制度がありません。

いらない不動産は、誰かに売るか、もらってもらわなければなりません。

不動産は、所有しているだけで毎年、固定資産税がかかります。

また、建物がある場合には管理費がかかるケースもあります。

その他にも、豪雪地帯ともなると、毎年雪下ろしの費用がかかってしまいます。

持っているだけでも負担になる、いわゆる「負動産」という状態です。

もっと恐ろしいのは、法律で定める「所有者の工作物責任」というものです。

所有者は、その工作物の管理が不適切であったために他人に損害を与えた場合には、

過失がなくても責任を負わなければならない、という法律です。

例えば、メンテナンスを放置していた建物の屋根や塀が崩れ、歩行者に怪我を負わせてしまった場合など、

その責任を所有者は追わなければなりません。

年間の固定資産税とは比べ物にならない負担となってしまう不動産とも考えられます。

このような不動産は、どんなに安くても、せめて売れるのであればまだ良い方です。

中には、無料であっても引き取ってもらえない不動産があります。

具体的な所在も、土地の形状も境界も不明の山林や、

広いだけで活用の方法がまったく見当のつかない原野などが日本各地に溢れています。

現在、不動産を捨てる(=放棄する)制度について政府が検討中です。

ただ、この制度が実現するまでにはまだ時間がかかりそうです。

今後の人口減少社会を考えると、地方の山林に限らず、衰退する都市部の宅地であっても

「負動産」となってしまうケースも想定されます。

「安いから」という安易な理由だけでの不動産選びは避けることをおすすめいたします。

必要な場合に売却できる、資産性の高い不動産選びをしていただければ幸いです。

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住宅のメンテナンスに適切な時期や修繕費用の目安は?  明石 不動産の売買・リフォーム バリューホームズ

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住宅のメンテナンス、ちゃんと考えていますか?

メンテナンス次第では家は長持ちします。

建売住宅やハウスメーカーの住宅では、外壁素材はサイディングという窒業系タイル、

内装は織物や紙のクロスが使われていることが多いです。
この外壁と内装の維持管理をおろそかにすると、漏水やタイルの剥がれなどのトラブルが起こってしまうこともあります。

住宅購入後の長持ちさせるメンテナンスのポイントを書いてみました。

1.外壁

外壁のメンテナンスは、太陽光、雨、台風、落雷などの自然環境に日々さらされているので、

特に目視で外壁をチェックすることと日頃の清掃が重要になってきます。
劣化のサインはサイディングの継ぎ目のシーリングが劣化して、放置しているとサイディングの剥がれや水漏れなどの原因にもなります。

補修が必要な場合は早目に対応しましょう。

軽度なシーリング目地の劣化などはVカット(劣化したシーリングに切れ目を入れる)してからパテで埋めたりすることで修繕が可能です。

用具はホームセンターなどで購入できます。

外壁の修繕時期は7年~13年といわれます。
この時期を境にシーリングの劣化やタイルの剥がれなどが表れてきます。

外壁の修繕費用の目安

1.外壁の張替え

・外壁の修繕費としてはサイディングボードは撤去して新しいボードを張る場合はおおよそ170万円~240万円

・既存ボードの上から塗装する場合は塗料次第になりますがおおよそ90万円~150万円

2.外壁の塗装

・既存ボードは剥がして、塗装する場合おおよそ110~190万円(塗料次第)

・既存ボードの上から塗装する場合おおよそ90~150万円(塗料次第)

3.シーリングのみのリフォーム

・既存シーリングを撤去し、新しいシーリングを打ち替えの場合おおよそ15~21万円+足場代

・既存シーリングの上から新しいシーリングを打つ工法の場合おおよそ12~18万円+足場代

2.内壁

内装は、気温の変化や湿気などでクロスのたわみなどが発生する可能性があるので、季節ごとに気を付けて見るようにしましょう。

クロスの変色や汚れが起こった場合はアンモニアを含む専用の洗剤を用いてフキンなどで清掃することで対応が可能です。

10年を過ぎると色の変化などが見られるので張り替えの検討時期でもあります。

状況にもよりますが修繕費用は高額になることが多いので日頃のメンテナンスをしっかりと行うことで、

修繕のサイクルを遅らせることは可能ですがいずれは外壁や内壁の

修繕は行う事になりますので住宅の購入後も是非ライフプランニングの中に修繕費用も組み込んで計画してください。

 

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修繕積立金の金額はどのように決まっているのか?? 明石 中古マンション バリューホームズ

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明石で中古マンションの検討はバリューホームズへ

マンション購入を検討されている方は、管理費・修繕積立金の金額は必ずチェックされているかと思います。

では、どのくらいの金額が妥当といえるのでしょうか?

分譲当初の修繕積立金は売りやすくする為にかなり低く設定されていることが多く、6,000~8,000円(1戸当たり)で㎡単価にすると100円だったりします。

これでは修繕積立金がたまらず、工事資金が不足してしまう事から国土交通省は2011年に「修繕積立金に関するガイドライン」を発表しました。

以降、㎡単価200円程度というのが目安となっているようです。

そもそも、そんなに修繕は必要なのか?という事になりますが、コンクリートは100年持つと言われているそうです。ですが、それには修繕を施さなければならず、資産価値を維持するためにも、こまめに修繕を行っておかなければ維持する事は難しいでしょう。

まず、長期修繕計画を立てる事から始まりますが、大規模修繕の実施時期・工事内容・費用の予測によって、修繕積立金の金額を算出し、その額で実施可能かを検討していきます。

大規模修繕前に積立金が不足していた場合、居住者から追徴する場合や、事前に増額を行ったり、更には借入を起こす場合があります。

修繕も余分な出費とならないよう、しっかりと管理組合で話合いを行い、削減できる費用などを見直す必要があります。

これは大規模修繕だけでなく、火災保険なども大幅に削減できる項目となります。

同じマンションに住んでいる住民同士、他人任せにせず、当事者として取り組む事が重要かと思います。

なお、新築当初は低く設定している修繕積立金ですが、一般的には250~300円前後が妥当とも言われています。

マンション全体の管理がしっかりしていないマンションは要注意となり、資産価値にも影響します。

安いから良い、高いから安心という事ではなく、住宅購入時にはしっかりと長期修繕計画を確認して、ご自身が住むマンションの事を知っておきましょう。

 

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